Krisen und steigende Zinsen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf?

Momentan sinken die Preise für Immobilien zumindest wieder leicht. Dagegen steigen jedoch die Finanzierungs- und Baukosten. Die Situation gestaltet sich daher für diejenigen, die aktuell mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen, recht unübersichtlich.

Der folgende Artikel geht daher der Frage, ob gerade der passende Zeitpunkt dafür ist, eine Immobilie zu kaufen, auf den Grund.

Immobilienkauf in Ruhe angehen

Der Immobilienmarkt befindet sich noch immer in einer angespannten Lage. Die Bauzinsen liegen mittlerweile bei circa vier Prozent, wovon viele Kaufinteressenten abgeschreckt werden. So sinkt die Nachfrage nach Eigenheimen. Das Angebot an Immobilien ist daher weniger umkämpft. Für die Verkäufer bedeutet dies, dass sie ihre Preisvorstellungen entsprechend anpassen müssen. Doch bedeutet dies wirklich, dass sich tatsächlich ein echtes Schnäppchen machen lässt?

Experten der Branche halten sich momentan noch damit zurück, die aktuellen Zeiten als gut geeignet für einen Immobilienkauf zu bewerten. Dennoch betonen sie, dass diejenigen, die gerade nach ihrer Traumimmobilie suchen oder den Kauf planen, dieses Vorhaben durchaus weiter verfolgen können.

Die Käufer profitieren gerade nämlich vor allem davon, dass sie sich bei dem Kauf einer Immobilie Zeit lassen können. Sie können so beispielsweise ganz in Ruhe kostenlose Immobilienportale durchforsten und ihre Finanzierung kalkulieren. Da die Nachfrage gesunken ist, besteht kein schneller Entscheidungsdruck.

Preise sinken auch in den beliebten Metropolen

Für Kaufinteressierte bietet der Wandel des Marktes sogar durchaus gewisse Chancen. In den letzten Jahren handelte es sich bei dem Immobilienmarkt vor allem um einen Markt für Verkäufer.

Durch die Veränderungen steht jetzt allerdings ein wesentlich größeres Angebot an Immobilien bereit, deren Preise sinken. Dies räumt den Kaufinteressenten sogar wieder einen gewissen Verhandlungsspielraum gegenüber den Verkäufern ein.

Bereits im letzten Quartal des Jahres 2022 fielen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen so stark wie zuletzt vor 17 Jahren. Die Wohnimmobilien erlebten einen Preisrückgang um rund 3,6 Prozent im Vorjahresvergleich. Besonders stark sanken die Preise für Häuser. Dies gilt sogar für die beliebten Metropolen, wie Köln, München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart.

Auswahl an Objekten verändert sich

Zudem lässt sich feststellen, dass im vergangenen Jahr weniger Nachfrage nach Neubauten bestand. Gestiegen ist dagegen das Kaufinteresse an kleineren und älteren Objekten. Als Grund dafür wird oft angeführt, dass der Preisrückgang bei Immobilien, deren Baujahr vor 1990 liegt, im Gegensatz zu jüngeren Bauten wesentlich höher ausfiel. Viele Käufer wurden durch die Energiekrise noch einmal für die Preise sensibilisiert.

Dennoch sollten Kaufwillige bei älteren Immobilien grundsätzlich darauf achten, wie sich ihr energetischer Zustand gestaltet beziehungsweise welche energetischen Arbeiten in naher Zukunft an den Objekten durchgeführt werden müssen. Idealerweise rechnen sie die verbundenen Kosten bereits in ihre Finanzierung ein.

Geringere Tilgung durch höhere Zinsen

Diejenigen, die im Moment mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, sollten hinsichtlich ihrer Finanzierung umdenken. Die Bauzinsen haben sich mittlerweile verdreifacht bis vervierfacht. Für die Tilgung bleibt so weniger Geld übrig.

Veranschaulichen lässt sich diese Entwicklung an einem Beispiel, in welchem es um ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro geht. Vor rund einem Jahr konnte dieses noch mit einer Tilgung von drei Prozent und einem Prozent Zinsen zurückgezahlt werden. Die monatlichen Kosten betrugen somit 1.333 Euro. Auch heute kann eine Rate in ähnlicher Höhe noch erzielt werden. Allerdings liegt die Tilgung dann nur noch bei einem Prozent, die Zinsen jedoch bei vier Prozent. Die Kreditrate würde sich zudem ein wenig höher gestalten – nämlich bei 1.667 liegen.

Zwar wird auch diese für viele Immobilieninteressenten noch bezahlbar sein, allerdings ändern sich auch die Dauer des Darlehens und die Gesamtkosten. Sollte bis zum Ende der Laufzeit in dem genannten Beispiel keine Veränderung des Zinssatzes eintreten, sorgt der höhere Zinssatz für Gesamtkosten von 806.100 Euro. Dies stellt nahezu eine Verdoppelung der Kosten dar. Daneben fällt die Laufzeit, in der das Darlehen zurückgezahlt wird, wesentlich länger aus.

Käufer nutzen vermehrt ihr Eigenkapital

Es ist allerdings noch ein weiteres Problem zu bedenken: Von den Banken wird in nahezu allen Fällen ein Eigenkapitalanteil zwischen zehn und 20 Prozent verlangt. Alternativ wünschen sie sich von den Kaufinteressenten zusätzliche Sicherheiten. Können diese Anforderungen nicht erfüllt werden, stehen die Aussichten auf ein erfolgreiches Finanzierungsgespräch eher schlecht.

Im Durchschnitt betrug der Eigenkapitalanteil von Immobilienkäufern im Jahr 2021 noch 139.000 Euro. Die durchschnittliche Summe wuchs im Jahr 2022 allerdings bereits auf 155.000 Euro an.

Dennoch: Auch wenn die Kaufinteressenten nun geduldig mit dem Erwerb einer Immobilie abwarten, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Herausforderungen in Zukunft kleiner werden. Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Zinsen auch langfristig nicht mehr unterhalb von drei Prozent liegen werden. Sie tendieren sogar dazu, dass es vom jetzigen Zeitpunkt betrachtet zu einem weiteren leichten Anstieg kommen wird.

Die Marktphase der Immobilien, die sich gerade als recht turbulent zeigt, wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit wieder beruhigen. Dafür muss sich jedoch erst eine neue Balance zwischen den Preisvorstellungen der Verkäufer und der Käufer einstellen. Diese gehen momentan oft sehr weit auseinander.