Leitfaden zum Kauf einer Immobilie

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist einer der schwierigsten Prozesse, besonders in Deutschland. Wenn Sie dort geboren und aufgewachsen sind, kann die Wahl des idealen Standorts, der Hausgröße und des Hypotheken-Plans eine Herausforderung sein. 

Natürlich gibt es von Fall zu Fall viele Nuancen. Es gibt jedoch einige allgemeine Schritte im Prozess, die immer gleich bleiben. Lesen Sie weiter, um diese im Detail zu erkunden:

1. Definieren Sie Ihre Erschwinglichkeit

Wie berechne ich meine finanziellen Möglichkeiten für einen Hauskauf?

Der Traum vom eigenen Haus ist weit verbreitet – doch bevor man sich auf die Suche nach der perfekten Immobilie begibt, sollte man sich genau überlegen, wie viel man sich tatsächlich leisten kann. Eine fundierte Kalkulation der finanziellen Möglichkeiten ist der erste und wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. In diesem Beitrag erfährst du, wie du deine finanzielle Lage realistisch einschätzt und wie du Schritt für Schritt deine Möglichkeiten für einen Hauskauf berechnest.

Eigenkapital prüfen

Eine solide Basis für den Hauskauf bildet das Eigenkapital. In der Regel empfehlen Banken mindestens 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, um günstige Konditionen zu erhalten. Das Eigenkapital umfasst:

• Ersparnisse auf Tagesgeld- und Sparkonten
• Festgeldanlagen
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, Anleihen)
• Bausparverträge
• Unterstützung von Familienangehörigen (z. B. Schenkungen)

Tipp: Halte immer einen Notgroschen zurück! Etwa 3-6 Monatsgehälter sollten als Reserve erhalten bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abzudecken.

Laufende Einnahmen und Ausgaben analysieren

Um zu ermitteln, wie viel Geld monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht, ist es wichtig, eine Haushaltsrechnung aufzustellen. Dabei sollten alle Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden:

Einnahmen:

• Nettogehalt
• Kindergeld
• Mieteinnahmen (falls vorhanden)
• Sonstige regelmäßige Einkünfte

Ausgaben:

• Miete (fällt nach dem Hauskauf weg, aber Nebenkosten bleiben)
• Versicherungen
• Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Kleidung, Freizeit)
• Kreditverpflichtungen (z. B. für Auto oder Konsumkredite)
• Rücklagen für Urlaub, Reparaturen und andere unregelmäßige Kosten

Tipp: Nutze eine Haushaltsbuch-App oder Excel, um alle Einnahmen und Ausgaben über mehrere Monate zu erfassen und realistisch zu planen.

Kreditrate berechnen

Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30-35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen, um finanziell flexibel zu bleiben. Eine Beispielrechnung:

• Nettoeinkommen: 4.000 €
• Max. Kreditrate (35 %): 1.400 €

Mit einem Online-Kreditrechner kann die monatliche Belastung simuliert werden. Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Kreditsumme: Kaufpreis abzüglich Eigenkapital
• Sollzins: Der aktuelle Marktzins für Immobilienkredite
• Tilgungssatz: Üblicherweise 2-3 % pro Jahr

Kaufnebenkosten berücksichtigen

Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die oft unterschätzt werden:

• Notarkosten und Grundbuchgebühren: ca. 1,5 – 2 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 – 6,5 %
• Maklergebühren (sofern ein Makler beauftragt wird): 3 – 7 %

Diese Nebenkosten sollten idealerweise mit Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie in der Regel nicht finanzieren.

Zukünftige Nebenkosten des Eigenheims

Auch nach dem Hauskauf fallen laufende Kosten an, die eingeplant werden müssen:

• Grundsteuer
• Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung)
• Instandhaltung und Reparaturen (ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr)
• Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Müllgebühren)

Finanzielle Sicherheit und Risikofaktoren

Ein Hauskauf ist eine langfristige Investition, die gut durchdacht sein sollte. Überlege daher:

• Wie sicher sind die Einnahmen (z. B. unbefristeter Arbeitsvertrag)?
• Wie sehen die zukünftigen Lebenspläne aus (Familienplanung, berufliche Veränderungen)?
• Sind steigende Zinsen verkraftbar? (Zinsbindung langfristig sichern!)

2. Finanzierungsverpflichtung 

Sobald Sie sich mit der Bank in Verbindung gesetzt haben, nachdem Sie Ihre Erschwinglichkeit eingeschätzt und definiert haben, sollten Sie den Fachmann um eine für Sie geeignete Finanzierungszusage bitten. In diesem Dokument wird dargelegt, wie Sie die Finanzen des Bauträgers oder Immobilienmaklers verwalten können. 

Wenn Sie diese Aufgabe früher erledigen, machen Sie einen guten Eindruck. Außerdem können die Immobilienmakler Sie anhand dieser Unterlagen zu einem Besuch einladen. Dadurch wird festgestellt, dass Sie es mit dem Kauf ernst meinen und Interesse an einer neuen Immobilie haben.

Wenn Sie sich zum Beispiel für den Kauf einer Immobilie in der Region Zadar in Kroatien interessieren, können Sie sich an den Makler wenden, damit er Sie in die Liste aufnimmt und Sie einlädt, sobald die finanzielle Zusage vorliegt. 

3. Beginnen Sie mit der Suche nach Top-Standorten  

Nachdem Sie Ihr Budget festgelegt und eine finanzielle Zusage gemacht haben, sollten Sie als Nächstes nach einer Immobilie in idealer Lage suchen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, nach einem Haus zu suchen – im Internet und außerhalb des Internets.

Der beste Weg zu einem Haus sind jedoch Vermittler in der Region und der direkte Kontakt mit Unternehmern. Sie können Online-Bewertungen lesen oder die aktuelle Immobilienmesse EXPO REAL besuchen, um sich über die Immobilienpreise und die idealen Standorte für Investitionen zu informieren. 

4. Schließen Sie mit dem Makler/Verkäufer ab 

Was ist bei einem Vertrag beim Hauskauf zu beachten?

Der Kaufvertrag ist beim Hauskauf das Herzstück der Transaktion – und zugleich ein rechtlich bindendes Dokument mit weitreichenden Konsequenzen. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, worauf man achten sollte, um böse Überraschungen zu vermeiden. In diesem Beitrag erfährst du, welche Punkte im Kaufvertrag besonders wichtig sind und welche Fallstricke du kennen solltest.

Notarielle Beurkundung ist Pflicht

In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Der Notar fungiert als neutraler Vermittler und stellt sicher, dass beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten aufgeklärt werden.

Tipp: Der Notar wird zwar von beiden Parteien bezahlt, ist aber unabhängig. Du kannst den Notar frei wählen – es lohnt sich, verschiedene Angebote einzuholen.

Vorvertragliche Vereinbarungen prüfen

Oft werden im Vorfeld mündliche Absprachen getroffen. Diese sind jedoch nur dann bindend, wenn sie schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden. Achte darauf, dass folgende Punkte genau geregelt sind:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übernahmetermin (Wann erhältst du die Schlüssel?)
• Übernahme von Inventar (z. B. Küche, Möbel, Gartengeräte)
• Vereinbarungen zu bestehenden Mietverhältnissen (falls das Objekt vermietet ist)

Exakte Objektbeschreibung

Eine genaue und vollständige Beschreibung der Immobilie ist essenziell, um Missverständnisse zu vermeiden. Achte darauf, dass folgende Details im Vertrag enthalten sind:

• Lage und Adresse der Immobilie
• Flurstücksnummer und Grundbuchangaben
• Grundstücksgröße und Wohnfläche
• Bauliche Beschaffenheit (z. B. Anbauten, Nebengebäude)
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen

Tipp: Verlass dich nicht nur auf mündliche Aussagen des Verkäufers, sondern prüfe die Angaben durch Einsicht ins Grundbuch.

Angaben zu Lasten und Beschränkungen

Ein wichtiger Punkt im Kaufvertrag sind mögliche Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie liegen. Dazu zählen:

• Grundschulden und Hypotheken: Offene Kredite, die noch auf der Immobilie lasten
• Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte Dritter
• Vorkaufsrechte: z. B. von Gemeinden oder ehemaligen Eigentümern

Tipp: Lasse den Notar prüfen, ob alle Lasten im Grundbuch gelöscht werden, bevor du den Kaufpreis zahlst.

Haftung für Mängel und Gewährleistung

Im Immobilienkauf gilt in der Regel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“ – der Verkäufer haftet nur für arglistig verschwiegene Mängel. Deshalb sollte der Vertrag folgende Punkte enthalten:

• Zustand der Immobilie: Detaillierte Beschreibung des Bau- und Sanierungszustands
• Bekannte Mängel: Müssen explizit im Vertrag aufgeführt sein
• Ausschluss der Gewährleistung: Üblich bei gebrauchten Immobilien

Tipp: Beauftrage vorab einen Gutachter, der den baulichen Zustand der Immobilie prüft, um unerkannte Mängel zu vermeiden.

Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr

Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, wann Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Das betrifft:

• Steuern und Versicherungen
• Kosten für Instandhaltung und Betrieb
• Gefahrenübergang (z. B. bei Schäden durch höhere Gewalt)

Tipp: In der Regel erfolgt der Übergang mit der Schlüsselübergabe – achte auf ein genau festgelegtes Datum im Vertrag.

Zahlungsmodalitäten und Fälligkeitsklausel

Im Kaufvertrag wird festgehalten, wann und wie der Kaufpreis zu zahlen ist. Üblich sind folgende Regelungen:

• Fälligkeit des Kaufpreises: Meist nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Zahlungsweise: In der Regel per Überweisung auf ein Notaranderkonto
• Finanzierungsnachweis: Oft verlangt der Verkäufer einen Nachweis der Finanzierung durch die Bank

Tipp: Zahle den Kaufpreis niemals direkt an den Verkäufer, sondern immer auf das Notaranderkonto.

Auflassung und Eigentumsübertragung

Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Sie wird beim Notar erklärt und im Grundbuch vollzogen. Erst nach:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Schutz vor Drittkäufern)
• Zahlung des Kaufpreises und
• Eintragung des Eigentümers im Grundbuch
  wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer.

Rücktritts- und Widerrufsrecht

Ein Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen gibt es beim Immobilienkauf nicht. Allerdings kann ein Rücktritt vereinbart werden, z. B.:

• Bei Nichtzahlung des Kaufpreises innerhalb einer festgelegten Frist
• Wenn wesentliche Mängel nachweislich arglistig verschwiegen wurden
• Falls behördliche Genehmigungen nicht vorliegen (z. B. bei Baugrundstücken)

Tipp: Lass eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufnehmen, um im Notfall abgesichert zu sein.

5. Finanzierung abschließen

Jetzt, da Sie wissen, was Sie kaufen möchten und was es Sie kosten wird, ist es an der Zeit, das Geschäft erfolgreich abzuschließen. Am besten lassen Sie sich zu diesem Zeitpunkt von mindestens 2-3 Banken ein Angebot unterbreiten, damit Sie die bestmögliche Mischung aus niedrigen Zinsen, Flexibilität, Laufzeit und Sicherheit erhalten. 

Diese Aufgabe können Sie natürlich an einen Baufinanzierungsberater auslagern, da dieser Zugang zu Hunderten von Banken in Deutschland hat. 

Häufig gestellte Fragen

Was ist der erste Schritt beim Hauskauf?

Der erste und wichtigste Schritt ist eine fundierte Kalkulation der finanziellen Moeglichkeiten, also die Definition der Erschwinglichkeit. Man sollte realistisch einschaetzen, wie viel man sich tatsaechlich leisten kann.

Wie viel Eigenkapital wird fuer den Hauskauf empfohlen?

In der Regel empfehlen Banken mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, um guenstige Konditionen zu erhalten. Dazu zaehlen etwa Ersparnisse, Festgeld, Wertpapiere und Bausparvertraege.

Wie hoch sollte die monatliche Kreditrate sein?

Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen, um finanziell flexibel zu bleiben.